A pesar de los casi dos años de baja ocupación, desde el estallido de la pandemia de COVID, la construcción de nuevas habitaciones de hotel se encuentra en el nivel más alto de los últimos cinco años, según informa la Asociación de Tasadores Inmobiliarios de Israel, en un análisis de los datos de la Oficina Central de Estadísticas. En los tres primeros trimestres de 2021 se inició la construcción de 148.000 metros cuadrados de inmuebles para hoteles. Se trata de un aumento sustancial, no solo en relación con 2020, cuando solo se iniciaron construcciones en 47.000 metros cuadrados de espacio hotelero, sino también con respecto a los años anteriores, cuando el turismo estaba en auge. Desde 2017, no ha habido tantos inicios de construcción de hoteles, y la media de inicios de construcción de hoteles en la última década ha sido de 103.000 metros cuadrados anuales, con Tel Aviv y Jerusalén a la cabeza y cero metros cuadrados de construcción de hoteles en Nazaret.
Tel Aviv y Jerusalén también han liderado la construcción de hoteles en 2021. En Tel Aviv se iniciaron 75.000 metros cuadrados de construcción de hoteles en los primeros nueve meses de 2021 y 30.000 metros cuadrados en Jerusalén. En Korazim, en la orilla norte del Kinneret, se iniciaron 18.000 metros cuadrados de espacio hotelero y en Haifa 7.000 metros cuadrados. Se iniciaron 4.000 metros cuadrados en Ayelet Hashahar, en la Alta Galilea, y 1.700 metros cuadrados en Kiryat Shmona. En Eilat solo se iniciaron 423 metros cuadrados de espacio hotelero en 2021 después de que se iniciaran 18.000 metros cuadrados en 2020. Hay planes para construir miles de metros cuadrados más de habitaciones de hotel en el centro turístico del Mar Rojo.
El aumento de la construcción de hoteles responde a la escasez histórica de habitaciones de hotel en Israel, a pesar de que la media de ocupación hotelera nacional fue de solo el 38 % en noviembre de 2021, por debajo del 70 % de noviembre de 2019. La mayor ocupación en los hoteles de Israel en noviembre de 2021 se produjo en lugares dependientes del turismo nacional, como Eilat (72 %) y el Mar Muerto (68 %). Pero en las zonas favorecidas por los turistas extranjeros, la ocupación fue muy baja: Nazaret (13 %), frente al 86 % de noviembre de 2019, Tel Aviv 41 % frente al 81 % de noviembre de 2019 y Jerusalén 37 % frente al 87 % de noviembre de 2019.
Israel fue visitado por un récord de 4,55 millones de turistas extranjeros en 2019, informa el Ministerio de Turismo. Esta cifra se redujo a 832.000 en 2020 después de que el país se cerrara a los visitantes extranjeros en marzo de 2020, al comienzo de la pandemia de COVID, y en 2021 hubo 324.000 turistas, incluidos 107.000 en la primera mitad del año.
Isrotel está construyendo 12 nuevos hoteles
El socio director del bufete de abogados Gornitzky & Co., el abogado Kfir Yadgar, declaró a Globes: “A pesar de la baja ocupación en las ciudades que dependen del turismo extranjero, los promotores no han detenido sus actividades. Los buenos años anteriores a COVID motivaron las inversiones. La construcción es una continuación del pico que terminó en 2010. Los emprendimientos no se han detenido. Los precios de los inmuebles hoteleros no han hecho más que subir. Estuvimos implicados en varios requerimientos de prohibición de propiedades hoteleras en el momento álgido de COVID y nos sorprendió cómo los promotores se “lanzaron” a por las propiedades a precio completo. Cabría esperar que la situación del turismo influyera, pero enseguida quedó claro que no es así, porque estamos hablando de un activo a largo plazo”.
Uno de los mayores operadores del sector hotelero israelí es Isrotel Ltd. (TASE: ISRO), que se ha sometido recientemente a un cambio de marca y está mejorando y construyendo nuevos hoteles. La empresa dijo que está invirtiendo 3.000 millones de NIS en la construcción de 12 nuevos hoteles: ocho están en diversas fases de construcción y cuatro de ellos están en fase de planificación, pero deberían estar construidos para 2026. La empresa también está invirtiendo 270 millones de NIS en los próximos dos años para mejorar los hoteles antiguos.
El vicepresidente de operaciones de proyectos de Isrotel y director general del Cramim Resort & Spa dijo: “Se trata de una estrategia para mirar al futuro. Covid es un virus que no se quedará aquí para siempre y creemos que para el próximo verano volverá la rutina completa y la gente podrá volver aquí de viaje. La vida volverá a la normalidad y el turismo resurgirá, y la cuestión es qué debemos hacer mientras tanto. Detenernos y no invertir y esperar un milagro, o prepararnos para el futuro y, en nuestra opinión, el futuro verá un despertar en el mercado global”.
“Esperamos que el próximo verano sea mejor y apostamos por la tecnología que ayudará a eliminar el virus. Nuestros proyectos en construcción se están preparando para los próximos cuatro o cinco años y creemos que es el momento adecuado. En este momento la gente no puede hacer viajes ni salir del país y ni siquiera podemos recibir turistas y los israelíes están de vacaciones donde pueden. Hemos hecho muchos ajustes para el turista israelí y estamos orgullosos de que la mayoría de nuestros clientes sean israelíes. Hay lugares en los que los hoteles se dirigen a los turistas del extranjero, como Tel Aviv y Jerusalén, pero la mayoría de nuestros hoteles en Israel dependen de los turistas israelíes durante nueve de los doce meses. Pero los proyectos que se están planificando serán para las regiones centrales”.
Las expectativas de recuperación del sector hotelero han hecho que las empresas inmobiliarias centradas en el sector residencial entren en el sector. Avi Carel, presidente del Grupo Carel, que está construyendo un hotel de 140 habitaciones en Eilat, dijo: “En el último año, hemos visto la entrada de entidades de financiación privadas y promotores que han señalado la ciudad como una opción de inversión rentable. Prueba de ello es que a principios de 2021 se iniciaron los trámites para la construcción de 10 nuevos hoteles, entre ellos el Brown 42 que estamos construyendo, después de 20 años en los que no se construyó ni un solo hotel en la ciudad. En Eilat se están preparando para construir 8.000 nuevas habitaciones de hotel -algunos ya tienen planes maestros aprobados y otros están en proceso con planes maestros en la mesa del Ayuntamiento de Eilat”.
El reto son los hoteles de bajo coste y Airbnb
Los hoteles de alta calidad llevan muchos años haciendo frente a la competencia de los apartamentos de Airbnb y los hoteles de bajo coste. El propietario de Gabso Group, Haim Gabso, dijo: “Es claramente un reto, pero los nuevos hoteles tienen una visión creativa sobre cómo traer al cliente a nosotros y no a un apartamento de Airbnb”.
Gabso Group ha construido tres hoteles, cada uno de 80-90 habitaciones. El primer hotel que construyó lo alquiló a Isrotel, pero se ha quedado con el segundo tras entender que es “un buen negocio”.
White City Buildings empezó como promotora de edificios conservados en Tel Aviv, pero desde entonces se ha ampliado a la renovación urbana y a los hoteles. En el sector hotelero, la empresa ha participado en los últimos años en la reconversión de edificios y la construcción de 12 hoteles en todo el país con más de 1.400 habitaciones. Cinco de los hoteles, con 600 habitaciones, están asociados con Isrotel y serán grandes hoteles en el centro de la ciudad.
El presidente de White City Buildings, Itzik Ben Shoham, tampoco se inmuta ante la competencia de productos más baratos. “En el centro de Tel Aviv, Airbnb es muy caro porque depende de los alquileres y, a medida que estos suban, esta alternativa no será barata”.
En cuanto a los hoteles de bajo coste, añadió: “El problema es que en Tel Aviv no hay muchas zonas prime. El centro de Tel Aviv ha sido declarado “Ciudad Blanca” por la Unesco (patrimonio de la humanidad por sus edificios Bauhaus) y allí los turistas pueden ir andando al mercado o al mar. El bajo coste tiene que estar en el segundo círculo de Tel Aviv, donde el suelo es más barato, pero la zona no está lo suficientemente desarrollada y hay muchos solares, que serán buenos para los turistas en el futuro, pero es imposible construir edificios de estilo turístico en esas calles. El ayuntamiento cree que debe fomentar los edificios completos de apartamentos Airbnb”.
Isrotel ha decidido dividir sus hoteles en tres categorías: Exclusive, Design y Collection. Design es la más sencilla de las tres categorías, y ofrece una solución para estancias cortas y alojamiento de negocios en el centro de las ciudades. Pero Isrotel no define sus hoteles Design como de bajo coste.
Según Cohen, “los hoteles de Tel Aviv son más sencillos, aunque el nivel de Isrotel Design no supone un descenso de nivel, porque seguimos hablando de los mejores arquitectos y eso se expresa en el nivel de acabado y trabajo. En cuanto a los precios, nos adaptamos al nivel de precios de Tel Aviv. A pesar de ello, teníamos un plan para crear una cadena de hoteles de bajo coste, pero no seguimos adelante con ello. Tenemos todo tipo de pensamiento y siempre estamos pensando en el futuro, pero no estamos muy adaptados al low-cost”.
En cuanto a Airbnb, Cohen, de Isrotel, no se desanima. “Quien reserva con Airbnb está comprando un gato en un saco. Hay un problema legal con esto por el tema de la fiscalidad, pero sabemos afrontar esta competencia y la recibimos con cariño. Hay espacio para todos y la competencia no nos asusta”.
Tsahi Didi, director general del Grupo Yossi Avrahami, que está construyendo y proyectando 450 habitaciones de hotel en Eilat y Tel Aviv (y otro hotel de 10 habitaciones en Croacia), dijo: “El aumento del número de habitaciones de hotel que se está construyendo en Israel en el último año no es ninguna sorpresa. A medida que se expande la tendencia a los usos urbanos mixtos, aumenta el número de autoridades locales que piden a los promotores que integren habitaciones de hotel en sus proyectos y como condición para aprobar los planes”.
Según Isrotel, “en el Port Hotel del puerto de Tel Aviv, que se desarrollará próximamente, habrá 154 habitaciones y tres apartamentos. Este hotel combina habitaciones de hotel con unidades de vivienda. En general, el concepto de uso mixto es popular hoy en día y es un área que se está desarrollando en Israel y en algunos lugares lo permitimos”.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – en.globes.co.il – el 9 de enero de 2022.