Una nube negra se cierne sobre el mercado de oficinas de Israel, que depende en gran medida del sector tecnológico, después de que gigantes de la tecnología como Microsoft, Google, Amazon, Meta e Intel hayan anunciado recortes previstos. Todavía no se han producido despidos por parte de los gigantes tecnológicos en Israel, pero el mercado inmobiliario local de oficinas está ansioso.
El director general de Avison Young Israel – propertech, Guy Amosi, dijo: “El sentimiento global general – económico y político – afecta a todos los sectores de nuestras vidas. Los acontecimientos mundiales, desde la inflación hasta las subidas de los tipos de interés, pasando por la guerra en Ucrania y la crisis energética en Europa, influyen en todo el mundo, y sin duda en el mundo inmobiliario y en el de las oficinas”.
“Esto provoca una situación en la que la gente se sienta en la valla. Les resulta más difícil tomar decisiones en el clima actual y crea una situación en la que todas las operaciones se detienen, incluso las que estaban en proyecto. Recientemente hemos tenido dos o tres acuerdos de decenas de miles de metros cuadrados en los que las empresas decidieron en medio de los procedimientos ‘vamos a parar durante seis meses y veremos cómo van las cosas’. En otras palabras, por el movimiento de las hojas, se puede entender la dirección del viento: hay un parón, y el camino hacia una bajada de precios no está lejos, en mi opinión”.
“Seguimos viendo una ocupación superior al 90% en las torres de calidad de Tel Aviv, pero es indudable que se ha producido una ralentización de la demanda de inmuebles comerciales en los últimos meses”, afirma el agente inmobiliario Osher Ossi, especializado en inmuebles comerciales con énfasis en las zonas de alta demanda de Tel Aviv. “Las empresas de alta tecnología se nutren principalmente de las inversiones y cuando el tipo de interés es alto y la inflación es elevada y hay una guerra una incertidumbre en los mercados, el dinero se queda en manos de los inversores y no llega necesariamente a las empresas de alta tecnología, y eso es lo que crea, entre otras cosas, la desaceleración”.
“Si la situación continúa, los fondos de las empresas de alta tecnología se agotarán, y ya podemos ver que muchas de ellas empiezan a reducir gastos. La gran pregunta es si la economía mundial conseguirá recuperarse antes de que las empresas de alta tecnología gasten todas sus reservas”.
Récords excepcionales de los que sólo se puede bajar
Los precios de las oficinas en Israel han sido altos desde antes de la volatilidad de la pandemia de Covid. Según los datos de la empresa de servicios inmobiliarios Newmark Natam, los precios medios de los espacios de oficina en el primer semestre de 2022 alcanzaron un nuevo máximo en Tel Aviv, tras las excepcionales subidas de 2021. Cualquier descenso que se produzca ahora hará que el mercado vuelva a los precios más normales.
Or Ben Zvi Klein, vicepresidente de servicios para propietarios de Newmark Natam, afirma: “El primer semestre de 2022 fue excepcional y representa básicamente, en algunas zonas, un aumento de los precios en los inmuebles comerciales que fue incluso superior a las subidas de precios en el sector de la vivienda, tanto en la compra como en el alquiler. En los últimos meses, el cambio en el entorno de los tipos de interés y la inflación también se ha dejado sentir en el mercado de oficinas. Hasta ahora, el sector no se ha visto tan perjudicado como otras industrias, pero incluso en él vemos que las empresas de alta tecnología recaudan menos dinero que antes y se abstienen de alquilar espacios muy grandes. Otro efecto en el mercado es la reducción del volumen de operaciones, debido a los altos tipos de interés”.
Amosi dice sobre la nueva situación: “De repente hay miles de metros cuadrados de espacio de oficinas vacíos en Tel Aviv. Las empresas están subarrendando zonas en las torres de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, plantas enteras en la torre Vitania de Tel Aviv ya están subarrendadas, y edificios individuales de Tel Aviv, de 2.000 y 3.000 metros cuadrados, están en su mayoría vacíos. Las empresas alquilaron oficinas a precios elevados y ahora quieren reducir los daños, por lo que no les importa alquilar los espacios por 10-15 NIS menos por metro, con tal de demostrar que han reducido los daños. El mercado se encuentra actualmente en un loco desequilibrio, que seguramente se cerrará con el tiempo, pero ahora mismo tenemos una brecha que no se puede cerrar, entre vendedores y arrendatarios y compradores y arrendatarios. En mi opinión, en un rango de 12 a 50 meses a partir de ahora, veremos mucho espacio de oficinas aquí que se ofrecerá en alquiler”.
El director general de Maniv Real Estate Consulting, Jacky Mukmel, añade: “Pasaremos por un periodo difícil de aproximadamente un año, según mis cálculos, un periodo de reorganización, de reflexión, sobre dónde y en qué gastar el dinero. Es cierto que las arcas de las empresas de alta tecnología están llenas, pero habrá una cierta evaluación de la situación. Hasta ahora, las empresas alquilaban el 20% del espacio sobrante, en beneficio del desarrollo futuro, y seguramente se preguntarán ahora si eso está bien o mal hecho, y si lo necesitan o no”.
“Todo el tiempo he dicho que, aunque el alquiler no tiene mucho peso en términos presupuestarios para las grandes empresas de alta tecnología, para las empresas en fase inicial, que van a Tel Aviv sólo para sentir que están en Tel Aviv, 300 NIS por metro cuadrado es algo que realmente no pueden permitirse. Los gastos de tal magnitud, sólo por el espacio de las oficinas, simplemente los golpearán al final. Esto es lo que está ocurriendo ahora”.
Adaptarse a precios realistas, pero no a un desplome
Un cierto descenso desde el pico a un nivel de precios relativamente más “cuerdo” -que según nuestras indicaciones ya está ocurriendo en varios lugares- será sin duda doloroso para algunas empresas, pero esto no significa necesariamente que estemos en camino de una caída libre.
Mukmel subraya: “No hay un desplome en el mercado de oficinas, y tampoco creo que lo haya. El mercado está evaluando la situación, y tal vez una cierta atonía, que le impone la situación económica mundial. Es cierto que ya hay una caída del 10% o del 15% en algunos lugares, pero se trata de un ajuste de precios realista y no de un desprendimiento. En cuanto la demanda en Tel Aviv disminuye un poco, entre otras cosas porque las empresas se han dado cuenta de que el dinero se ha encarecido mucho, la tendencia ha cambiado y los empresarios, que vivieron en la euforia durante el año pasado, tendrán ahora que volver a bajar a la tierra”.
“También hay ciertas zonas, por ejemplo, al sur de Tel Aviv (en Rishon Lezion, Holon y Bat Yam), donde se construye a gran escala, y los empresarios tendrán que ajustarse a los precios, y alinear los números para atraer nuevos clientes. Por otro lado, lugares como Bnei Brak y Petah Tikva gozan actualmente, en mi opinión, de signos positivos. Son lugares en los que veremos una reducción de las diferencias de precios con respecto a Tel Aviv. El proceso de ajuste de precios por el que está pasando el mercado traerá cierto alivio a estas zonas y, en general, equilibrará los precios de los alquileres en todo el país”.
Ben Zvi Klein observa: “Si las previsiones sobre la subida de los tipos de interés son correctas, el mercado sólo hará una ligera corrección de los precios. Mientras los tipos de interés no superen el 4%, como estima el Banco de Israel, y a finales de 2023 se detenga el aumento de los tipos, el sector de las oficinas, que ha demostrado su capacidad de resistencia para hacer frente a los efectos de Covid, y hasta ahora también a las subidas de tipos, no se verá perjudicado de forma significativa”.
Pero Amosi ve las cosas de otro modo, sobre todo por los cientos de miles de metros cuadrados de oficinas que se prevé añadir sólo en Tel Aviv en los próximos años. “Los empresarios que construyen hoy torres de oficinas, como Melisron en el proyecto Landmark, no están preocupados: ya han firmado contratos de arrendamiento para la mayor parte del espacio”, dice. “Pero los promotores de torres en las que aún no se han alquilado grandes espacios sí deberían estar preocupados. Hay muchos signos de interrogación y nunca se sabe dónde estará el mercado cuando estas torres empiecen a ser ocupadas”.
¿Corrección del mercado? Después de las vacaciones, ya está aquí
En conversaciones con profesionales que apoyan el sector inmobiliario de oficinas, surgió más de una vez la pregunta (y quizás la esperanza) de que quizás lo que estamos viviendo ahora no es ni siquiera una corrección del mercado, sino un parón temporal debido a las vacaciones de verano y las fiestas religiosas. Es posible, dicen, que el periodo “después de las vacaciones” que ha llegado ahora anuncie una recuperación y vuelva a provocar un cambio de tendencia, esta vez al alza.
Ossi especula: “Estamos en un periodo importante que será una prueba para el mercado, y nos dará la respuesta a la gran pregunta: ¿es la desaceleración una desaceleración real y efectiva, o una desaceleración estacional como ha ocurrido muchas veces en años anteriores? Ya se puede ver que se trata de una desaceleración sofisticada y controlada, ya que las empresas de alta tecnología están gastando menos y gestionando su dinero con más prudencia, para poder hacer frente y aguantar el mayor tiempo posible. Para mí, mis ojos están puestos en la economía estadounidense, porque también se habla de una desaceleración el año que viene, pero a corto plazo, aquí en Israel, nos gustaría ver un salto en la demanda. Tenemos que esperar a ver si realmente ocurre”.
Mukmel afirma: “Si se observa la alta tecnología mundial, me complace decir que Israel está en excelentes condiciones. Es el centro del desarrollo mundial de la alta tecnología. Sin duda, veremos despidos aquí y allá, pero no veremos lo que ocurre en EE.UU., Europa u otros lugares. No ocurrirá nada dramático en la industria de alta tecnología de Israel”.
A pesar de la incierta situación, se siguen cerrando interesantes acuerdos en el sector tecnológico: Google Israel está en conversaciones avanzadas para alquilar unas 20 plantas en la nueva Torre 2 de ToHa, en construcción en la calle Yigal Alon, esquina con la calle Totzeret Ha’aretz (el acrónimo de ToHa) en Tel Aviv -aproximadamente un tercio de toda la torre- por unos 90 millones de NIS al año. “Globes” reveló la semana pasada que el acuerdo es por unos 50.000 metros cuadrados a un precio de 150 NIS por metro cuadrado en estado de cáscara. La torre es un proyecto conjunto de Amot Investments Ltd. (TASE:AMOT) y de la empresa de servicios de transporte. (TASE:AMOT) y Bayside Land Corp. Ltd. (Gav Yam) (TASE:BYSD1) con una inversión de 3.000 millones de NIS. Hasta ahora, se ha construido la parte subterránea de la torre y se espera que la construcción no finalice hasta 2026. Pero el memorando de entendimiento entre Google y los promotores se firmará en los próximos días.
Amosi concluye: “El mejor consejo ahora mismo es sentarse y esperar. Cada lunes hablo con todos los asesores inmobiliarios de Europa, y cada jueves con los de Norteamérica. El panorama que se desprende de mis últimas reuniones con ellos es que formamos parte de la situación global y en Nueva York la situación no es diferente, y en Londres la situación es aún peor. En cualquier caso, el ritmo de la toma de decisiones es mucho más lento hoy en día, y creo que lo correcto es hacer una pequeña pausa ahora, ver lo que ocurre en el mercado y sólo entonces actuar”.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – en.globes.co.il – el 31 de octubre de 2022.