La publicación de las últimas estadísticas sobre la inflación en Israel ha indicado un nuevo aumento del coste de la vivienda, lo que indica una tendencia al alza constante que ha dejado desamparados a muchos contribuyentes de alquileres e hipotecas. Aunque no hay mucho que puedan hacer los propios consumidores para reducir los costes de la vivienda (a no ser que quieran vivir en tiendas de campaña), el gobierno tiene algunas opciones a las que recurrir si quiere aliviar parte de la presión.
Primero, un poco de contexto: Los precios de la vivienda han subido recientemente como resultado de varios factores, en particular un periodo de ralentización de la construcción de viviendas que permitió que la oferta quedara por detrás de la demanda, culminando en que no hay suficientes casas para demasiada gente. Las razones de ese periodo son variadas, e incluyen la disminución de la construcción como consecuencia de la pandemia de 2020, así como la actividad de los reguladores y los ajustes fiscales que actuaron como barrera para los inversores.
En cuanto a las soluciones, la principal medida que hay que tomar es el aumento de la oferta de viviendas, a través de la nueva construcción. “En definitiva, necesitamos que se construyan muchas viviendas nuevas para equilibrar el fuerte aumento de los precios”, dijo el profesor Dani Ben-Shachar, director del Instituto Alrov de Investigación Inmobiliaria y miembro del cuerpo docente de la Escuela de Administración Coller de la Universidad de Tel Aviv.
Sin embargo, eso en sí mismo no hará que el problema desaparezca de repente, porque, como dice Ben-Shachar “Se necesita tiempo para desarrollar la tierra. Así que, aunque los informes digan que en el último año aumentó la oferta de terrenos, éstos tardarán dos o tres años -como mínimo, si no cinco o más- en producir unidades de vivienda”.
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Sin embargo, cada año que no se dispone de nuevas viviendas, la brecha entre la oferta y la demanda se amplía. “Tenemos una tasa de crecimiento de la población muy alta, alrededor del 1,8% anual, que es la más alta de los países de la OCDE”, explicó Ben-Shachar. Un crecimiento demográfico tan elevado significa que, incluso sin el interés de los inversores o especuladores del mercado, el ritmo natural de crecimiento de Israel exige un elevado número de viviendas nuevas cada año.
“Necesitamos aproximadamente 60.000 nuevas viviendas cada año debido al crecimiento de la población. No importa si va a pasar por el mercado de alquiler o por el de la vivienda en propiedad. Al fin y al cabo, estas personas necesitan una vivienda en la que vivir”, dijo.
¿Qué necesitamos ahora?
En cuanto a la posibilidad de que los precios bajen en un futuro próximo, hay que aclarar al menos una cosa: el Ministerio de Hacienda y la Oficina Central de Estadística han informado de un descenso en el número de transacciones hipotecarias en julio, pero ese descenso podría indicar dos escenarios opuestos.
“La disminución del número de transacciones podría ser el resultado de dos cosas: una disminución de la oferta o una disminución de la demanda”, dijo Ben-Shachar. En el caso de que el menor número de transacciones hipotecarias se deba a una menor demanda, implica que el mercado podría estar acercándose al equilibrio. “Si es así, esto presionaría los precios a la baja”, dijo. “Sin embargo, podría deberse a una disminución de la oferta: simplemente no hay suficiente construcción nueva. Si este es el caso, no veremos que los precios bajen”.
Otro factor a tener en cuenta es la forma en que el público decida responder al mercado: si los compradores optan por “esperar a que pase la tormenta”, por así decirlo, la falta de compras podría hacer que los precios bajaran para satisfacer las expectativas de los consumidores. Sin embargo, lo más probable es que los compradores, creyendo que el mercado seguirá subiendo, intenten hacerse con todo lo que puedan mientras se lo puedan permitir, lo que a su vez reforzará el aumento de los precios.
El Gobierno tiene la oportunidad de poner un dedo en la balanza en esa ecuación, dejando muy claro que está dispuesto a intervenir para evitar que las cosas se le vayan de las manos.
“Si el Gobierno transmite al público la idea de que está asumiendo la misión de estabilizar los precios en el mercado -y si este mensaje se transmite de forma creíble-, esto podría tener un efecto sobre la demanda”, dijo Ben-Shachar.
Un anuncio de este tipo podría aliviar la preocupación de los consumidores por perder la oportunidad de comprar y permitir la relajación de los precios en el mercado; pero por el momento, no parece ser el mensaje que el Ministerio de Finanzas u otras autoridades relevantes están comunicando.
Todavía no está claro hasta qué punto tendrá que ser duro el mercado antes de que se produzca ese tipo de intervención, pero hasta entonces, los consumidores pueden querer preparar sus estufas de campamento.